
TAPU İPTAL TESCİL DAVALARINDA MUVAZAA MUVAZAA
Genel Olarak
Muvazaa bir hukuki işlem yapılırken, irade ile irade beyanı arasında istenerek meydana getirilen
uygunsuzluk hallerindendir. Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine
uygun olmayan ve hukuki sonuç doğurmasını istemedikleri bir görünüş meydana getirmek hususunda
anlaşmalarıdır. (Eren, Fikret; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 21. Baskı, Ankara 2017, s. 366;
Atamulu, İsmail; Türk Borçlar Hukukunda Muvazaa, Ankara 2017, s. 23. Muvazaa Türk Borçlar
Kanununda doğrudan düzenlenmemiştir. TBK’nun 19. maddesinin I. fıkrasında dolaylı olarak “Bir
sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya
gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas
alınır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Muvazaanın Unsurları
Muvazaa Anlaşması
Tarafların gerçek iradelerine uymayan görünürdeki işlemi, üçüncü kişileri aldatmak kastıyla
yaptıklarına ve kendi aralarında hüküm ve sonuç doğurmayacağına ilişkin yapılan anlaşmaya muvazaa
anlaşması denir. (Eren, 367; Atamulu, 25.) Muvazaa anlaşması ile taraflar görünüşte bir işlem yapma
yönünde iradelerinin açığa vururlar. (Atamulu, 25.)
Görünürde İşlem
Görünürde işlem, tarafların üçün kişileri aldatmak için yaptıkları işlemdir. Taraflar burada, hukuki
işlemi görünürde yapmakta ve kendileri hakkında hiçbir hüküm ve sonuç doğurmayacağı konusunda
anlaşmaktadırlar. (Eren, 366.)
Gizli İşlem
Gizli işlem sadece nisbi muvazaada söz konusu olur. Gizli işlem tarafların görünürdeki
muvazaalı işlemin altında kendi iradelerine uygun ve gerçekten arzu ettikleri işlemdir. Örneğin miras
bırakanın saklı paylı mirasçılarının tenkis davasını engellemek için, mallarını bir başka kişiye
bağışladığı halde, satmış göstererek bir satış sözleşmesi yaptığında, gerçekte yapmak istediği işlem
bağışlama, görünürdeki işlem ise satıştır. Burada gizli işlem gerçek iradesine uygun olan bağışlamadır.
(Eren, 368.)
Aldatma Kastı
Muvazaada tarafların amacı, gerçek iradelerini gizli tutarak, bir menfaat elde etmek için,
üçüncü kişiler nezdinde bir görünüş uyandırmadır. Bu sebeple tarafların gerçek niyetlerini ve
iradelerini gizli tutma konusunda kasıtlı hareket etmesi gerekmektedir. Bundan dolayı aldatma kastı
muvazaanın zorunlu unsurlarındandır. (Atamulu, 43; Eren, 368.)
Muvazaanın Türleri
Mutlak Muvazaa
Mutlak muvazaa, tarafların gerçekte herhangi bir işlem yapmak istemedikleri halde, üçüncü
kişilere karşı, onları aldatmak amacıyla bir işlem yapıyormuş gibi hareket ederek görünürde bir işlem
yapmalarıdır. Mutlak muvazaada taraflar, gerçekte hiçbir işlem yapmak istememekte, görünürdeki
işlem ile üçüncü kişileri aldatmaktadırlar. Mutlak muvazaada, muvazaa anlaşması ve görünürdeki
işlem mevcuttur. Tarafların gerçek iradelerine uygun bir gizli işlem bulunmamaktadır. (Eren, 369;
Atamulu, 47-48.)
Nisbi Muvazaa
Nisbi muvazaa, tarafların aralarında gerçek iradelerine uygun yaptıkları bir sözleşmeyi, iradelerine
uymayan ve dışa karşı görünürde bir sözleşme yaparak gizlemeleridir. (Eren, 369.)Nisbi muvazaada
taraflar, görünürdeki işlemin arkasında gerçek iradelerine uygun bir işlem yaparlar. Görünürdeki
işlemin arkasına gizlenen gerçek iradelerine uyan bu işleme gizli işlem denir. (Atamulu, 51; Eren,
369.) Nisbi muvazaada; muvazaa anlaşması, görünürdeki işlem, gizli işlem ve aldatma kastı olmak
üzere dört unsur bulunmaktadır. (Y. HGK., T. 6.11.1991, E. 1991/14-369, K. 1991/562, “Muvazaanın
çeşidi ne olursa olsun olayda üç unsurun nisbi muvazaada ise bunlara ek olarak dördüncü bir unsurun
gerçekleşmesi gerekir.1- Muvazaa Anlaşması: Tarafların muvazaalı işlemi sırf üçüncü şahısları
aldatma için yaptıklarına ve kendi aralarında hüküm ifade etmeyeceğine dair anlaşma yapmaları
gerekir. Muvazaa anlaşması netice itibariyle bir sözleşmedir; görünüşteki muvazaalı muameleden ayrı
olup onunla birlikte veya daha önce yapılabilir. Muvazaa işleminin bir sözleşmeye dayanması
nedeniyle tek taraflı işlemler ile irade sakatlığı oluşturan durumlardan ( hata-hile gabin ) farklı
niteliktedir.2- Görünüşteki İşlem: Tarafların kişisel aldatmak için yapmış oldukları işleme görünüşteki
işlem denir. Taraflar burada hukuki işlemi sırf görünüşte yapmakta, bu sebeple kendileri hakkında hiç
bir hüküm ve sonuç doğurmayacağı hususunda anlaşmış bulunmalıdırlar. Burada devir sağlayan
görünüşteki işlem, hukuki niteliği itibariyle muvazaalı işlemin kendisidir.3- Gizli işlem: Nisbi
muvazaada söz konusu olan bir unsurdur. Tarafların görünüşteki işlemin altında gerçek iradelerine
uygun ve gerçekten arzu ettikleri bir işlem yapıldığı zaman söz konusu olur.4- Aldatma kastı: Borçlar
Kanunu'nun 18/1'de tarafların sözleşmenin gerçek niteliğini gizledikleri niyetinden söz edilmektedir.
Gizleme niyeti, anacak üçüncü kişilerin aldatılması yoluyla gerçekleşebileceğinden aldatma kastı
muvazaanın içeriğine dahil zorunlu şarttır. aldatma kastındaki amaç, tarafların harice karşı aldatıcı
durum yaratmak hususundaki niyetidir. ( Esener, Muvazaalı muameleler sh. 12 ).”, Kazancı İçthat
Bilgi Bankası; Eren, 369; Atamulu, 52.) Uygulamada en sık karşılaşılan muvazaa türü nisbi
muvazaadır. Özellikle gerçekte bağışlama sözleşmesi yapılmak istenmesine rağmen, bu bağışlama
sözleşmesinin görünürdeki satış sözleşmesinin arkasına gizlenmesine uygulamada sıkça
rastlanmaktadır. Bunun en güzel örneği muris muvazaasıdır. Muris muvazaası, miras bırakanın
mirasçılardan mal kaçırmak için, tapuda kayıtlı taşınmazını, üçüncü kişiye veya çoğu kez diğer
mirasçılardan birine bağışlamasın rağmen, bu işleme dışa karşı satış gibi göstermesidir. (Atamulu, 54;
Eren, 370.)Burada satış sözleşmesi, gerçekte yapılmak istenmeyen görünürdeki işlem, bağışlama
sözleşmesi gerçekte yapılma istenen gizli işlem, tarafların bu konuda anlaşmaları muvazaa anlaşması
ve mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla hareket etmeleri, üçüncü kişileri aldatma kastıdır. (Atamulu,
54.)
Muvazaanın Hüküm ve Sonuçları
Muvazaalı İşlemin Geçersizliği ve Yokluğu
Muvazaada, tarafların karşılıklı iradeleri görünürdeki işlemin geçersiz olması yönündedir. Bu sebeple
muvazaalı işlem geçersizdir. Muvazaada tarafların üzerinde anlaştıkları husus, görünüşteki muvazaalı
işlemin hüküm ve sonuç doğurmaması yönündedir. (Y. HGK., T. 7.5.2014, E. 2013/9-1792, K.
2014/584, “Taraflar ister yalnız bir görünüş yaratmayı, ister ikinci bir gizli işlem yapmayı arzu etmiş
olsunlar, görünüşteki ( zahiri ) işlem tarafların gerçek iradelerine uymadığından, ilke olarak herhangi
bir sonuç doğurmaz. Muvazaada görünüşteki işlemin her türlü hukuki sonuçtan yoksun olması,
tarafların ortak iradelerinin bu yolda olmasından kaynaklanmaktadır.”, Kazancı İçthat Bilgi Bankası;
aynı yönde, Y. HGK, T. 16.6.2010, E. 2010/1-275, K. 2010/327, Kazancı İçthat Bilgi Bankası;
Oğuzman, M. Kemal/Öz, M. Turgut; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. 1, İstanbul 2014, s. 132;
Kocayusufpaşaoğlu, Necip; Borçlar Hukuku Genel Bölüm, C. I, İstanbul 2014, s. 354, Atamulu, 112.)
Muvazaalı işlem, diğer geçerlilik şartlarını taşısa dahi, geçerli hale gelmez. (Y. 1. HD., T. 12.3.1982,
E. 1982/2590, K. 1982/2692 “BK. M. 18 uyarınca, aktin resmi şekilde yapılması muvazaa nedeniyle
geçersiz olduğunu ileri sürmeye engel değildir.” Kazancı İçthat Bilgi Bankası.) Muvazaalı işlemin
geçersizliği kesindir. Belirli bir sürenin geçmesi veya muvazaa nedeninin ortadan kalkması ile geçerli
hale gelmez. Taraflar muvazaalı işlemin geçerli olacağına muvafakat etseler dahi işlem geçersizdir.
Hatta taraflar muvazaalı sözleşme dolayısıyla edimlerini yerine getirmiş olsa dahi sözleşme geçerli
hale gelmez. (Özuğur, Ali İhsan; Tenkis, Mirasta Denkleştirme ve Muvazaa Davaları, Ankara 2013, s.
447.) Muvazaa sebebine dayanılarak verilen mahkeme kararları yenilik doğurucu değil, açıklayıcı
niteliktedir. Bu kararlara konu olan işlemler yapıldıkları tarihten itibaren geçersiz olup, yapılmamış
sayılırlar ve kararlar geriye etkili sonuç doğururlar. (Y. 1. HD. T. 10.11.2015, 2014/10781 E.,
2015/12895 K., Çetin Halman, Emine; Tasarrufun İptali Muvazaa İnançlı İşlem ve Nam-ı Müstear,
Ankara 2016, s. 229-230.) Doktrinde Eren, muvazaalı işlemin yok hükmünde olduğunu ileri
sürmektedir. Bu görüşe göre taraflarda işlem iradesi ve beyan iradesi bulunmamaktadır. Tarafların
iradesi, muvazaalı işlemin meydana gelmemesi hususunda birbirine uygundur. Bu sebeple muvazaalı
işleme bağlanan sonuç yokluktur. Muvazaalı işlem gerçekte kurulmamıştır, meydana gelmemiştir. Bu
görüşe göre muvazaalı işlemleri düzenleyen TBK’nun 19. maddesinde sözleşmenin geçersizliği
öngörülememiştir. Aksine burada tarafların beyan iradesinin yokluğu hususu anlaşılmakta, bunun
yorumundan da sözleşmenin kurulmadığı, meydana gelmediği sonucu çıkmaktadır. (Eren, 372-373.)
Muvazaa İddiası İlgili Herkes Tarafından İleri Sürülebilir
Muvazaalı bir hukuki işlem geçersiz olduğu için ilgili herkes tarafından ileri sürülebilir.
(Atamulu, 120; Kocayusufpaşaoğlu, 355.) Muvazaalı işlemin geçersizliği sadece taraflar için değil,
ilgili olan herkes için söz konusudur. İlgili kapsamına öncelikle muvazaalı işlemin tarafları girmekle
beraber, muvazaalı işleme itiraz etmekte menfaati bulunan üçüncü kişilerde ilgili sayılır. (Y. HGK. T.
21.11.2001, 2001/1-958 E., 2001/1035 K., “Muvazaa iddiasını sözleşmenin tarafları ileri sürebileceği
gibi hukuki yararı bulunan, ayni veya kişisel hak sahibi üçüncü kişiler tarafından da ileri sürülebilir.”,
Kazancı İçtihat Bilgi Bankası.) Yargıtay, muvazaalı işlemin geçersizliğinin, hukuken korunması
gereken bir hakkı bulunan üçüncü kişiler tarafından ileri sürülebileceğini belirtmiştir. (Y. HGK., T.
17.04.2015, 2013/1622 E., 2015/1238 K. “Diğer taraftan, görünüşteki hukuki işlemin muvazaa
nedeniyle geçersiz bulunduğu iddiası, hukuken korunması gereken bir hakkı bulunan üçüncü kişiler
tarafından da ileri sürülebilir. Çünkü muvazaalı bir hukuki işlem ile üçüncü kişinin zarara uğratılması,
ona karşı işlenmiş bir haksız fiil niteliğindedir.”, Kanunum İçtihat Bilgi Bankası.) Yargıtay başka bir
kararında, muvazaalı işlemin üçüncü kişilere karşı bir haksız fiil niteliğinde olduğunu, üçüncü kişiler
bu sebebe dayanarak muvazaalı işlemin geçersizliğini ileri sürebileceğini hükme bağlamıştır. (Y. 17.
HD., T. 17.12.2013 2013/18873 E., 2013/17879 K., “Muvazaalı bir hukuki işlem ile üçüncü kişilere
zarar verilmesi, onlara karşı işlenmiş bir haksız eylem niteliğinde olduğundan kural olarak muvazaalı
muamele nedeniyle hakları zarara uğratılan üçüncü kişiler, tek taraflı veya çok taraflı olan bu hukuki
işlemlerin geçersizliğini ileri sürebilirler.”, Kanunum İçtihat Bilgi Bankası.
Hakim somut olayda, muvazaalı bir işlemin varlığını tespit ederse, söz konusu işlemin geçersiz
olduğunu re’sen göz önünde bulundurmak zorundadır. (Y. HGK., T. 22.06.1983, 1981/1-497 E.,
1983/719 k., “muvazaalı işlemin hiçbir hüküm doğurmayacağı ( butlanı ) konusu gerek uygulamada ve
gerekse bilimsel görüşlerde oybirliği ile benimsenmiş bulunduğuna; bu nedenle hakimin muvazaayı
istek olmaksızın re'sen gözönünde tutması gerektiğine; muvazaa sebebinin ortadan kalkması veya bir
zamanın geçmesi ile görünüşteki işlemin geçerli hale gelmeyeceği kuşkusuz bulunduğuna;
muvaazanın gerek def'an ve gerekse dava yoluyla herzaman ileri sürülebileceğine, bir başka ifade ile
muvazaa iddialarında zamanaşımı sözkonusu olmadığına göre…”, Kazancı İçtihat Bilgi Bankası; Y. 7.
HD., T. 29.05.2014, 2014/3969 E., 2014/11730 K., “Kişi kendi muvazaasına dayanamayacağından,
belgenin muvazaalı biçimde işçinin isteği üzerine verildiği iddiası işverence ileri sürülemez. Ancak
böyle bir husus ileri sürülsün ya da sürülmesin, muvazaa olgusu mahkemece resen araştırılmalıdır.”,
Kanunum İçtihat Bilgi Bankası.)
Gizli İşlemin Geçerli Olup Olmadığı Meselesi
Nisbi muvazaada, gizli işlem, tarafların görünürdeki muvazaalı işlemin arakasına
gizledikleri, gerçek iradelerine uygun olan işlemdir. Tarafların gerçek iradesi gizli işlemin geçerliliği
hususunda birleşmektedir. Bu sebeple, gizli işlem muvazaalı olmadığından, muvazaanın tarafları için
de üçüncü kişiler için de geçerli olması gerekmektedir. Ancak tarafların gerçek iradelerinin gizli
işlemin geçerli olması yönünde olması bu işlemin geçerli olabilmesi için yeterli değildir. Gizli işlemin
diğer geçerlilik şartlarını da taşıması gerekmektedir. (Atamulu, 166-167; Eren, 377.) Bu çerçevede,
gizli işlemin konusu imkânsız olmamalı, emredici hükümlere, ahlaka, kamu düzenine veya kişilik
haklarına aykırı olmamalıdır. Bununla birlikte tarafların gerçekte yapmak istedikleri gizli işlem için
kanunda bir şekil şartı öngörülmüşse, gizli işlemin bu şekle uygun olarak yapılmış olması
gerekmektedir. Aksi halde gizli işlem şekle aykırılıktan dolayı geçersiz olur. (Atamulu, 175.)
Yargıtay 07.10.1953 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında da açıkça, muvazaalı işlemle gizlenen gizli
işlemin kanunun öngördüğü şekilde yapılmaması halinde geçerli olmayacağına karar vermiştir.
(YİBGK., T. 7.10.1953, 1953/8 E., 1953/9 K., “Medeni Kanunun 634 üncü maddesi mülkiyeti
nakledecek akitlerin resmi şekilde yapılmasını amirdir. Bununla hakiki iradelerinin tam olarak telahuk
ettiğini akitlerin salahiyetli memur huzurunda beyan eylemeleri kasdolunmuştur. Memur huzurunda
bey akti hakkında iradelerinin telahuk ettiğini akitler beyan eyleseler ve fakat hakiki kasıtlarının akit
yaparken hibe olduğu sabit olsa bey akti batıl olur amma yerine hibe akti kaim olamaz; Çünki memur
huzurunda hibe hakkında tarafların iradeleri telahuk eylememiştir. Bu halde tapu kaydı hali aslisine
irca olunmakla iktifa olunur. Müşteri vaziyetinde bulunan şahsa hibe sebebiyle mülkiyet intikal
eylemiş olamaz.” Kazancı İçtihat Bilgi Bankası.) Gizli işlemin geçerli olabilmesi için şekil şartına
uygun olarak yapılması konusunda en güzel örnek, muvazaalı yapılan taşınmaz satım sözleşmesinin
arkasına gizlenen taşınmaz bağışlama taahhüdü sözleşmeleridir. Uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere
özellikle muris muvazaasında taraflar gerçekte taşınmazı bağışlama taahhüdü sözleşmesi yapmak
istemlerine rağmen, bu işlemi görünürde taşınmaz satış sözleşmesi yaparak gizlemektedirler.
Taşınmaz satım sözleşmesi TMK’nun 706. ve TBK’nun 237. maddeleri gereği resmi şekilde yapılması
gerekmektedir. Aynı şekilde taşınmazı bağışlama taahhüdü sözleşmesi de TBK’nun 288. Maddesinin
II. fıkrası gereği resmi şekilde yapılmalıdır. Bu sebeple muvazaalı taşınmaz satım sözleşmesi,
muvazaalı olduğu için, gizli işlem olan taşınmazı bağışlama taahhüdü sözleşmesi de, şekil şartlarına
uymadığı için geçersiz olur. (Oğuzman, M. Kemal/Seliçi, Özer/Oktay-Özdemir, Saibe; Eşya Hukuku,
İstanbul 2015, s. 375; Eren, 378; Atamulu, 178. Y. 1. HD., , T. 24.6.2014, E. 2014/4486, K.
2014/12382, “Bu durumda, yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında ve 1.4.1974 tarih 1/2 Sayılı İçtihadı
Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine
uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Türk Medeni Kanunun 706., Türk Borçlar Kanunun 237. (
Borçlar Kanunun 213. ) ve Tapu Kanunun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun
bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak
resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu
kaydının iptalini isteyebilirler.” Kazancı İçtihat Bilgi Bankası.) Bu husus Yargıtay’ın 7.10.1953 ve
1.4.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme kararlarında kabul edilmiştir.
Muvazaanın İspatı
Muvazaanın Taraflarca İspatı
Muvazaalı işlemin tarafları, muvazaayı ancak yazılı delil ile ispat edebilirler. (Y. HGK., T.
28.5.2003, E. 2003/1-374, K. 2003/370, “Muvazaa davaları sözleşmenin tarafları arasında ise muvazaa
iddiasının yazılı delille ispatı zorunludur.”, Kazancı İçtihat Bilgi Bankası; Eren, 380; Atamulu, 205.)
Taraflar yazılı delilin yanı sıra, diğer kesin deliler olan ikrar, yemin ve kesin hüküm ile de muvazaa
iddiasını ispat edebilirler. (Atamulu, 206.)
Muvazaanın Üçüncü Kişiler Tarafından İspatı
Üçüncü kişiler HMK’nun 203. maddesinin d bendi gereği muvazaa iddiasını her türlü delille
ispat edebilirler. Üçüncü kişilerin muvazaayı ispat edebilmeleri için yazılı delil getirme mecburiyetleri
yoktur. Bu sebeple üçüncü kişiler muvazaa iddiasını tanık ve diğer delillerle ispat edebilirler. (Y.
HGK., T. 28.5.2003, E. 2003/1-374, K. 2003/370; Y. HGK., T. 3.6.1964, E. 1964/2-3, K. 1964/290,
Kazancı İçtihat Bilgi Bankası.) Muvazaanın ispatının mutlak şekilde gerçekleştirilmesi üçüncü kişiler
açısından zordur. Bu sebeple muvazaanın varlığı araştırılırken, somut olayın özellikleri iyi
değerlendirilmelidir. Hakim sadece tanık beyanları ile yetinmemeli, bedelin gerçekten ödenmiş olup
olmadığını, muvazaalı işlemin taraflarının ekonomik durumunu, şahsi ilişkilerini, muvazaalı işlemin
taraflarının hukuki durumunu da dikkate almalıdır.( Atamulu, 215.)
Muvazaanın İspatında Yararlanılacak Kıstaslar
Muvazaanın varlığı üçüncü kişiler tarafından her türlü delille ispat edilebileceğinden, muvazaanın
tespitinde yararlanılacak kıstasların tespiti önemlidir. Bu çerçevede ortaya konulan bütün deliller iyi
değerlendirilmeli ve işlemi yapan tarafların gerçek iradeleri tespit edilmeli ve gerçek iradelerine uygun
olmayan görünürde bir işlem yaptıklarının ortaya çıkartılmalıdır. Bu sebeple uygulamada Yargıtay
kararlarına yansımış örnekler ve kıstaslar önemlidir. Konu ile ilgili Yargıtay kararları ve kıstaslar
şöyledir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında; muvazaa tespit edilirken, ülke ve yörenin
gelenek ve göreneklerinden, toplumsal eğilimlerden, olayların olağan akışından, görünürde yapılan
sözleşmenin yapılmasında haklı ve makul bir neden bulup bulunmadığından, satın alan kişinin alış
gücünün olup olmadığından, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki farktan,
taraflar arasındaki beşeri ilişkilerden yararlanılması gerektiğini hükme bağlamıştır. Karar şöyledir: (Y.
HGK. T. 10.06.2015, E. 2013/1-1634, K. 2015/1531, Kazancı İçtihat Bilgi Bankası.)