Akdi ön alım hakkında muvazaa; bedelde muvazaa ve işlemin niteliğinde yapılan muvazaa şeklinde

karşımıza çıkmaktadır.

BEDELDE MUVAZAA

Genel Olarak

Bedelde muvazaa iddiasına dayanarak dava açmak ve bedelin muvazaalı olduğunu ileri sürmek ön

alım hakkı sahibinin hak arama özgürlüğü kapsamında en temel hakkıdır.

Ön alım hakkının kullanılmasında bedelde muvazaa iddiası uygulamada karşımıza iki şekilde

çıkmaktadır: Bunlardan ilki gerçek satış bedelinin tapuda daha yüksek gösterilmesi, ikincisi ise gerçek

satış bedelinin tapuda daha düşük gösterilmesidir. Taraflar bu yola bazen önalım hakkı sahiplerinin

haklarını kullanmalarına mâni olmak bazen de tapu devir işlemleri sırasında çıkacak tapu harçlarından

kaçınmak amacıyla başvurmaktadır. Kısmi muvazaanın söz konusu bu hallerde görünürdeki işlem ile

gizli işlem aynı türden olup sadece bedel noktasında görünürdeki işlem ile gizli işlem arasında fark

vardır. Taraflar kararlaştırmış oldukları bedele, görünürdeki işlemi ifade eden ve şekil şartına uygun

olan resmi sözleşmede yer vermemektedir. Yargıtay tapuda gösterilen bedel ile gerçek bedel

arasındaki aşırı farkın, tek başına temlikin muvazaalı olduğu sonucunu doğurmayacağını kabul

etmektedir. Yargıtay konuya ilişkin olarak vermiş olduğu bir kararda;“… akitte gösterilen bedel ile

gerçek bedel arasında fahiş fark var ise de, bu hususun tek başına muvazaanın kanıtı sayılamayacağı

da açıktır.” demek suretiyle bedeller arasında fark bulunmasını tek başına muvazaanın kanıtı

sayılamayacağını belirtmiştir. Bedelde muvazaa iddiasını satış bedelinin tapuda yüksek veya düşük

gösterilmesi açısından ayrı ayrı ele almak gerekir.

Satış Bedelinin Tapuda Yüksek Gösterilmesi

Tapuda devri yapılan taşınmazın bedelinin, taşınmazın gerçekteki rayiç bedelinden daha yüksek olarak

gösterilmesi bedelde muvazaanın uygulamadaki ilk görünümüdür. Taşınmazını veya paylı mülkiyete

tabi bir taşınmazda payını satan kişinin taşınmazın satış bedelini tapuda yüksek göstermesinin temel

sebebi önalım hakkı sahiplerinin haklarını kullanmalarına mâni olmaktır. Tahmin edileceği üzere; kişi

taşınmazı/payı, rayiç değerinden daha fazla bir bedelle satın almak zorunda kalırsa ön alım hakkını

kullanmada tereddüt eder, belki de bu hakkını hiç kullanmaz. Böyle bir durumda ön alım hakkı sahibi

bu hakkını kullanmayacağından/ kullanamayacağından taşınmazın/payın satıcısı ile alıcısı arasında

satış sözleşmesi gerçekleşecektir. Satış sözleşmesinde, gerçek satış bedelinin satış sözleşmesinde

gösterilen bedel olmadığını, önalım hakkının kullanılmasının önlenmesi için bedelinin fazla

gösterildiğini ileri süren ön alım hakkı sahibi dava açabilir.

Bedelde muvazaa iddiasıyla açılan önalım davalarında öncelikle muvazaa iddiası incelenmelidir.

Tarafların delillerinin toplanmasından sonra Mahkemece tüm deliller birlikte değerlendirilmelidir.

Varılacak sonuç itibariyle davacı bedelde muvazaa iddiasını ispat ederse, payın yahut taşınmazın

gerçek değeri mahkemece tespit edildikten sonra, bu miktar üzerinden tapu harç ve masrafları tapu

sicil müdürlüğünden sorularak yatırılması gereken toplam bedele ilişkin ara karar kurulmalıdır. Ara

karar ile davacıya dava konusu taşınmazın/ payın mahkemece tespit edilen satış bedeli, alıcını ödediği

harç ve masrafları depo etmesi için uygun süre verilir. Davacı bu iddiasını ispat edemez ise tapudaki

satış bedeli üzerinden depo bedeli tespit edilerek bu bedelin yatırılması için davacıya uygun süre

verilir. Önalım bedeli nakit olarak depo edilmelidir. Önalım bedelinin ödeme yeri mahkemece

belirlenecek bir banka şubesi veya mahkeme veznesi olabilmektedir. Önalım bedelinin ne zaman depo

edileceğinin belirlenmesi yetkisi hâkime aittir.Önalım hakkı sahibi, vuku bulan satış sözleşmesinin

tarafı olmadığı için üçüncü kişi konumundadır ve satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiği

iddiasını keşif, tanık, bilirkişi, yemin ve her türlü yasal delil ile ispat edebilir. Uygulamada bu konuda

daha çok tanık ve keşif deliline dayanılmaktadır. Ancak bu takdiri delillerin yanında kesin delillerden

olan yemin deliline de başvurulabilir. Bu tür iddiada tam bir delil serbestisi vardır. Davacı tanık

göstermişse o tanıklar dinlenmeli, istek halinde keşif yapılarak dava konusu payın dava tarihinde

değeri tespit edilmelidir.

Yargıtay konuya ilişkin olarak vermiş olduğu bir kararda; “Tapudaki satış işleminin tarafı olmayan

davacı bedelde muvazaa iddiasını her türlü delil ile ispat edebilir.

Yine Yargıtay konuya ilişkin olarak vermiş olduğu bir kararda; “…davacı önalım hakkına engel olmak

amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık

dahil her türlü delille kanıtlayabilir.” demek suretiyle tapuda satış bedelinin muvazaalı olarak

gösterilmesi durumunda davacının iddiasını her türlü delil ile ispat edebileceğini belirtmiştir.

Yargıtay konuya ilişkin olarak vermiş olduğu bir karard; “Davacı, dava dilekçesinde açıkça yemin

deliline dayanmış olduğundan davacıya satış bedeli konusunda davalıya yemin teklif etme hakkı

hatırlatılarak sonucuna göre bir karar verilmelidir.” demek suretiyle davacının dava dilekçesinde

yemin teklifine dayanmış olmasına rağmen mahkemenin bu husus değerlendirmeden eksik

incelemeyle bir karar verildiği gerekçesiyle iş bu kararı bozmuştur.

Yargıtay'ın yerleşen içtihatlarına göre bedelde muvazaa konusundaki keşif tek başına yeterli delil

olarak kabul edilememektedir. Keşif toplanacak delillerin tamamlayıcısı veya o delillerin takdirinde

bir yan delil olarak kabul edilmektedir. Yargıtay konuya ilişkin olarak vermiş olduğu bir kararda;

“Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasını her türlü delille

ispatlayabilir. Ancak keşif tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir… Soyut

tanık anlatımları ve keşfen belirlenen değer bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya tek başına yeterli

bulunmadığından, davacıların muvazaa iddiasına itibar edilemez.”

Davalı ise önalım davasına konu edilen taşınmazın/payın alıcısı bir başka deyişle satış sözleşmesinin

tarafıdır. Kural olarak bir sözleşmede taraf olan kimse muvazaa iddiasında bulunamaz. Davalı,

taşınmazın/payın gerçek satış bedelinin sözleşmede gösterilen miktar olamadığı, tapuda gösterilen

bedelin gerçek bedelden yüksek olduğu, bedelin muvazaalı olduğu iddiasına dayanamaz.

Yargıtay konuya ilişkin olarak veriş olduğu bir kararda; Payı temlik alan davalı muvazaalı resmi

işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının

dinlenmeyeceği açıktır.” demek suretiyle muvazaalı işlemin taraflarının kendi muvazaalarına

dayanamayacaklarını belirtmiştir. Yargıtay’ın yakın tarihteki uygulamasına göre önalım bedeli,

taşınmaz satış sözleşmesinde gösterilen satış bedeli ile davalının bu satış işlemi sebebiyle ödediği harç

ve masraflardan ibarettir. Alıcı davalı payı satın alırken harcadığı parayı davacıdan ister. Bu görüş çok

uzun bir süre tartışmasız olarak uygulanarak bütün mahkeme kararlarında yer almıştır.

Yargıtay konuya ilişkin olarak vermiş olduğu bir kararda; “…davacıya 08.05.2014 tarihli resmi

senetteki satım bedelini ve alıcının ödediği harç ve masrafları depo etmesi için yeterli süre verilerek bu

bedelin yatırılması halinde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle hüküm

kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.” demek suretiyle resmi

senetteki bedel ile harç ve masrafların depo edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Önalım davasının

açılmasından sonra taşınmazın/payın bir başka kişiye satılması halinde bedele ilişkin sorumluluğun

nasıl olması gerektiği iyi niyet kavramı üzerinden açıklanmaktadır. Eğer üçüncü şahıs önalım

davasından haberdar değilse ve iyiniyetle o taşınmazı/payı satın almışsa kendisinin taraf olduğu satış

sözleşmesindeki bedel önalım bedelidir. Davacı ikinci satış sözleşmesinde gösterilen bedeli ödemek

zorundadır. Uyuşmazlık konusu payı/taşınmazı dava açıldıktan sonra satın alan kimse, önalım

davasının açıldığını bilerek ve kötüniyetle taşınmazı/payı iktisap etmişse davacı ilk satış

sözleşmesindeki satış bedeli ve masrafları ile sorumludur. Davalının kötüniyetle olduğunu iddia eden

davacı bu iddiasını ispatla mükelleftir. Önalım hakkının kullanılmasında bedelde muvazaa iddiasının

kanıtlanamaması durumunda, iddia edilen bedel ile tapuda gösterilen bedel arasındaki fark üzerinden

davalı yararına vekalet ücretinin hükmedilmesi gerekmektedir.

Önalım hakkının kullanılmasında davacının açtığı davanın birden fazla davalıya yöneltilmesi ve

davanın reddedilmesi durumunda, davalı lehine dava konusu payın satış bedeli üzerinden vekâlet

ücretine hükmedilmesi gerekmektedir.

Satış Bedelinin Tapuda Düşük Gösterilmesi

Tapuda taşınmazın satış bedeli, rayiç bedelinden daha düşük de gösterilebilmektedir. Bunun nedeni ise

genellikle, tapu devir işlemleri sırasında çıkacak tapu harçlarından kaçınmaktır. Bedelin gerçekten

düşük gösterildiği muvazaa hallerinde, ön alım hakkı sahibinin ispat yönünde bir çabası olmaz. Zira ön

alım hakkı sahibinin, bu hakkını gerçekten daha düşük bedel üzerinden kullanması ekonomik olarak

menfaatinedir. Bedelin gerçekten düşük gösterildiği muvazaa halleri sadece özel hukuk alanını meşgul

etmemektedir. Bu işlemin harca tabi olması ve çoğu zaman tarafların daha az tapu harcı ödemek için

farklı beyanlarda bulunması Vergi hukuku anlamında da bu konuya dair düzenlemeler getirilmesi

sonucunu doğurmuştur. 492 Sayılı Harçlar Kanunu’nun “Kayıtlı değer, emlak vergisi değeri” başlıklı

m. 63/2 hükmüne göre; “Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi

değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.” 492 Sayılı

Harçlar Kanunu’nun “Kayıtlı değer, emlak vergisi değeri” başlıklı m. 63/4 hükmüne göre; “Tapuda

yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin

veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde,

aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro

harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır.

Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.”

İlgili düzenlemelerle bağlantılı olarak 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesinde,

emlak vergisine ait bedel ve değerlerin tespiti ilanı ve kesinleşmesine dair usuller düzenlenmiştir.

Ezcümle taşınmazın beyan edilen değeri 1319 Sayılı Kanun’un 29. maddesindeki değerden az olduğu

takdirde, söz konusu fark, 213 Sayılı Kanun gereği cezalı olarak ödenmektedir.

213 Sayılı Kanun’un “Pişmanlık ve Islah” başlıklı 371. maddesi ile sözleşmenin taraflarına, vergi ziyaı

cezasına maruz kalmamaları için tapuda tesis ettikleri işlem sonucunda düşük gösterdikleri bedeli

yükseltme imkânı tanınmaktadır. Tarafların 213 Sayılı Kanun kapsamında değişiklik talep etmesinin

işlemin geçerliliğine bir etkisi olmaz. Bir sözleşmenin geçerliliğini tespit, Borçlar hukukunun

konusudur. Kamu hukukuna dahil alanların, konuya dair düzenlemelere yer vermelerindeki amaç,

haksız maddi menfaat elde etmek isteyen kimselerin , bu yolla cezalandırılması ve hazinenin

menfaatinin korunmasıdır. Tarafların taşınmazın/payın satış bedelini tapuda daha düşük gösterdiği

durumlarda önalım bedelinin miktarının nasıl tayin edileceği öğretide tartışmalıdır. Yargıtay satış

işleminde muvazaalı olarak bedel düşük gösterildiği takdirde, davalının daha az tapu masrafı ve vergi

ödeyerek bu yolla menfaat elde ettiğini, davalının bu eyleminden dolayı kendi kusuru ile zarar

gördüğünü ve bu zarara katlanmak zorunda olduğunu, tapudaki satış bedeli üzerinden önalım hakkının

kullanılabileceğini hükme bağlamıştır. Yargıtay konuya ilişkin olarak vermiş olduğu bir kararda;

“Vurgulamakta yarar vardır ki, davalının zararı, harici sözleşme gereğince kararlaştırılan satış

bedelinin ödenmesinden değil, tapudaki satış ve resmi senedin düzenlenmesi sırasında tapu

masraflarından kaçınmaya yönelik eksik satış bedelinin bildirilmiş olmasından kaynaklanmaktadır.

Davalı tapudaki resmi kayıtlarda taşınmaz değerini düşük göstermekle, daha az tapu masrafı ve vergi

ödemiş; bu yolla menfaat temin etmiştir. Davalının bu eyleminden dolayı kendi kusuru ile zarar

gördüğü açıktır. Hukukun temel ilkelerine göre hiç kimse kendi kusurundan yine kendisi lehine sonuç

çıkaramaz; dolayısıyla kendi kusuru ile sebebiyet verdiği zarara katlanmak zorundadır. Davalının

tapudaki bedeli düşük gösterme şeklinde gerçekleşen muvazaalı davranışından kaynaklanan zararı;

yine bu davranıştan kendisi lehine sonuç çıkararak davacılardan istemiş olması hukuken korunamaz.

Davalının bu eyleminin sonuçlarına katlanması gerekir. Diğer taraftan, kural olarak,muvazaalı işlemin

tarafları birbirine karşı kendi muvazaasına dayanarak talepte bulunabilir, üçüncü kişilere karşı bu

durumu ileri süremezler…” Yine Yargıtay konuya ilişkin olarak vermiş olduğu bir kararda; “Davalı

satış akdinin tarafı olduğundan bu akdin bedele ilişkin kısmının muvazaalı olduğunu, gerçek satış

bedelinin tapudaki miktarın üstünde bulunduğunu iddia edemez. Zira bir kimse yaptığı akitle bağlıdır.”

Yine Yargıtay konuya ilişkin olarak vermiş olduğu bir kararda göre; “Davalı sonradan tapuya

müracaat ederek satış bedelini artırsa dahi, bu hususu davacıya karşı ileri süremez.”

Ezcümle tapudaki bedelin gerçekten düşük gösterilmesi halinde, muvazaalı satış sözleşmesinin tarafı

olan kişiler bedelin muvazaalı olduğunu ön alım hakkı sahibine karşı ileri süremez. Böyle bir durumda

uygulamada tarafların taşınmazın bedelini tapuda düşük göstermeleri halinde sözleşmenin tarafı olan

alıcı satıcıya ya da satıcı alıcıya “aşırı yararlanma” iddiasıyla ayrı bir dava açmaktadır. Aşırı

yararlanma sebebiyle satış sözleşmesinin iptal edilmesi halinde bu iptal geçmişe etkili olacak ve

önalım hakkı sahibi bu hakkını kullanmayacaktır. Bir başka deyişle aşırı yaralanma ön alım hakkının

kullanılmasını önlemeye yönelik bir sebeptir.