1. İPOTEK

2. GENEL OLARAK

İpotek, bir alacağı güvence altına alan ve alacak ödenmediğinde de hak sahibine rehin konusu

taşınmazı sattırarak bedelinden alacağı elde etme yetkisi veren bir taşınmaz rehnidir. TMK’nun 881.

Maddesine göre, mevcut bir alacak için ipotek verilebileceği gibi, henüz doğmamış olmakla beraber

doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak da ipotekle güvence altına alınabilir.

ÜSTSINIR İPOTEĞİ

Miktarı belli olan mevcut bir alacak için kurulan ipoteğe anapara ipoteği denir. Miktarı henüz belli

olmayan, ileride doğacak ve doğması muhtemel olan alacaklar için kurulan ipoteğe ise üst sınır ipoteği

denir.

Üst sınır ipoteğinde alacak miktarı belli olmadığı için, teminatın sağladığı en yüksek miktar

belirlenerek tapu kütüğüne tescil edilir. Üst sınır ipoteğinde alacağın gerçek miktarı tapu kütüğüne

yazılmış miktardan daha az olabileceği gibi, daha fazla da olabilir. Alacak miktarı daha fazla çıkarsa,

tapu da belirlenen üst sınırı aşan kısım güvenceden yararlanamaz. Başka bir ifade ile üst sınır

ipoteğinde rehin tapuda belirtilen miktar dışında kalan alacakları kapsamaz. Üst sınır ipoteğinde, tapu

kütüğünde gösterilmiş bulunan, üst sınır (TMK m. 851), teminat altına aldığı tüm alacak kalemleri için

talep tutarının ulaşabileceği en yüksek miktarı tayin eder. İpoteğin paraya çevrilmesinde alacağın

miktarı, taşınmazın yükünü de belirler. Bu bakımdan, TMK m. 875 ile tayin edilmiş bulunan alacak

kalemlerinin teminat kapsamında bulunması, sadece anapara ipoteği için geçerlidir; üst sınır

ipoteğinde uygulama alanı bulmaz. Diğer bir ifade ile alacaklının tüm talepleri (anapara, faiz, takip

gideri), tapu kütüğünde gösterilmiş bulunan üst sınıra kadar teminat kapsamında yer alır. Üst sınırı

aşan kısım teminattan yararlanamaz ve adi alacak olarak genel hükümlere göre takibe konu

edilebilir.Türk Medeni Kanunu’nun 851 ve 881. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ (üst sınır)

ipoteğinde alacağın ulaşacağı miktar önceden belirsiz olduğundan taşınmazların ne miktar için teminat

teşkil edeceği ipotek akit tablosunda gösterilen limitle sınırlanabilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 875.maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç,

gecikme faizi, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan borcun toplam

miktarının bu limiti aşması olanaklı değildir. HGK.nun 1989/11-294 Esas, 1989/378 Karar ve

24.05.1989 tarihli kararında da yukarıdaki kural benimsenmiştir. Bu kural uyarınca üst sınır ipoteğinde

alacak bakımından bir üst sınır tespit edilerek teminatın kapsamı saptanmaktadır. Bu şekilde rehin

edilen alacağın tutarı değil, ipotekli gayrimenkulün sorumlu olduğu üst miktar belirlenmektedir.

Kısaca, ipoteğin üst sınır ipoteği olması durumunda borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen

miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur.