Bir taşınmaz rehni türü olan ipoteğin kurulabilmesi için kural olarak tapu siciline tescil edilmesi

gerekmektedir. İpoteğin tescil edilebilmesi için de geçerli bir kazanma sebebinin bulunmalıdır.

İpoteğin tescil edilmesi için, gerekli olan en önemli kazanma sebebi taşınmaz rehni sözleşmesidir. Bu

sözleşme resmi şekilde yapılmalıdır.

İpotekle güvence altına alınan borç ilişkisinin dayandığı hukuki sebebin gösterilmesinin meselesinde

anapara ipoteği ve üst sınır ipoteği yapılması gerekmektedir. Anapara ipoteği söz konusu olduğunda,

miktarı belirli bir alacak için ipotek verildiğinden, alacak miktarının gösterilmesi yeterlidir. Hukuki

sebebin gösterilmesine gerek yoktur.

Üst sınır ipoteğinde henüz doğmamış, ileri doğacak ve doğması muhtemel alacaklar teminat altına

alınmaktadır. Taraflar arasındaki her türlü hukuki ilişkiden doğan borcun ipoteğin kapsamına dâhil

edilebilecek olması ve bunun kişilik hakkına aykırılığa sebebiyet verebilecek olması nedeniyle,

kanaatimizce hukuki sebebin gösterilmesi gerekmektedir. Örnek olarak banka ile yapılmış bir genel

kredi sözleşmesi neticesinde, tescil edilen üst sınır ipoteğine ilişkin sözleşmede, taşınmazın ileride

taraflar arasında kurulacak ilişkiler için de teminat sağlanması yoluna gidilmektedir. Nitekim söz

konusu kredi sözleşmesinin ardından başkaca kredi, mevduat, çek ve kredi kartı sözleşmesi gibi

ilişkilerin de ortaya çıkması mümkündür. Her ne kadar burada ipotek, tapuda tayin edilen üst sınıra

kadar teminat sağlayacak ve ileride hak sahibi olacak kişilerin korunması için imkân tanıyacaksa da

üçüncü kişilerin ipotek sözleşmesinde göremeyeceği ve var olacağı da bilemeyeceği yeni ilişkiler bu

kapsama alınmaktadır. Dolayısıyla, üst sınır ipoteğinin kurulmasını sağlayan ilk sözleşmeden doğan

borcun ifa edilmesi halinde, terkin edilebilecek olan ipotek, yeni ilişkilerin teminatı olmaya devam

edeceğinden varlığını sürdürecektir. Durum borçlu olmayan bir kişinin taşınmazı üzerinde ipotek tesis

etmesi durumunda, daha da belirginleşir. Söz konusu sakıncaların ortadan kaldırılması bakımından, üst

sınır ipoteğine kaynaklık eden hukuki sebebin gösterilmesinin kabul edilmesi büyük önem arz eder.

Üstsınır ipoteğine konu olan, borç ilişkisinin hukuki sebebi gösterilmezse, alacaklının borçluya karşı

olan her türlü alacağı ipotek kapsamına girecektir. Bu durumda da ipotek verenin sorumluluğu, tıpkı

hukuki sebepten bağımsız olarak her türlü alacağın ipotek kapsamında yer alacağına ilişkin

sözleşmelerde olduğu gibi, sona ermesi mümkün olmayan ve ömür boyu sürebilecek bir hal alacaktır.

Bu halde de kişi özgürlüğü ahlaka aykırı derecede sınırlanacağından TMK’nun 23. Maddesine

aykırılık söz konusu olacaktır.